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  • Carmen Medina

PRESTAMOS HIPOTECARIOS… HAY ALGUNO PARA MI?

En términos simples digamos que, un préstamo se refiere a algo que se prestó. Cuando usted adquiere una propiedad por medio de dinero prestado, entonces se le llama un préstamo hipotecario. Se constituye un pagare hipotecario, es decir un documento con los términos y condiciones fijados para devolver el dinero prestado. Este pagare hipotecario indicará como mínimo la cantidad prestada, tasa de interés, itinerario de pagos, cargos por pago tardío y a quien le hará los pagos.


El préstamo hipotecario es una alternativa para cuando no se tiene el efectivo necesario para adquirir una propiedad. La compra de una vivienda suele ser una de las más grandes decisiones y es una inversión a su vez. Previo a la compra y de hasta firmar cualquier acuerdo o compromiso de compra, es conveniente que se evalúen los términos y condiciones de los diferentes tipos de préstamos hipotecarios. Esto le ayudara a tener un mejor entendimiento de sus posibilidades y cuál de estos se ajusta más a usted.


A modo breve describimos los diferentes tipos de préstamos hipotecarios:


FHA – Estas son las siglas para el Federal Housing Administration (Administración de Vivienda Federal) la cual es una entidad del gobierno federal de los Estados Unidos que asegura los préstamos hipotecarios de instituciones financieras que participan bajo su programa. Este presta para compra de residencia principal y hasta un 96% del valor de tasación de la propiedad. El 4% debe ser aportado por ti como pronto y en adición debes contar con dinero para los gastos de originación y de cierre. Se puede combinar con programas de ayudas y/o beneficios del gobierno.


Rural – Este es un préstamo que te permite financiar hasta el 100% del valor de venta o tasación, el que sea menor. Este préstamo está dirigido a familias de ingresos moderados para la adquisición de vivienda principal, y es parte del programa de garantía hipotecaria administrado por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA). Este préstamo permite incluir en el financiamiento los gastos de cierre y/o reparaciones en ciertos casos. Una de las consideraciones para este tipo de préstamo es que la propiedad que va a comprar debe estar dentro de las áreas indicadas como elegibles. Puede revisar las zonas elegibles en https://eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/welcomeAction.do. De igual forma quien solicite este tipo de préstamo debe cumplir con ciertos requisitos (ingresos, capacidad de pago por mencionar algunos), en el sitio www.rd.usda.gov/ hay información adicional muy útil.


VA – Préstamo hipotecario garantizado por la Administración de Veteranos (VA). Este préstamo es para miembros del servicio activo, veteranos, reservistas, guardia nacional y ciertos cónyuges sobrevivientes. Debe obtener un certificado de elegibilidad (CE) para poder obtener un préstamo con garantía de VA. Para conocer sobre su CE puede referirse a www.ebenefits.va.gov o a través de una entidad prestataria.


Para aquellos miembros del servicio o veteranos con ciertas discapacidades físicas de índole permanente, se puede recibir subsidios que pueden ayudar a establecer o mantener la independencia. Estos programas tienen sus términos y condiciones, en: www.benefits.va.gov/homeloans puede encontrar mas información.




Convencional – Hay préstamos que no están garantizados por FHA, VA ni por USDA – Un préstamo convencional es cualquier préstamo hipotecario que no esté asegurado o garantizado por el gobierno (como por ejemplo, préstamos de la FHA, el VA o el USDA). Los préstamos convencionales pueden ser conformes o no conformes.


Los prestamos conforme son aquellos que cumplen con requisitos de inversionistas (FNMA y Freddie Mac por ejemplo) y se venden al mercado secundario. Estos permiten financiar vivienda principal, segundas residencias, propiedades de inversión y puede hacer refinanciamiento.


Los prestamos no conforme son aquellos que no cumplen con los requisitos de inversionistas y no son vendibles al mercado secundario, estos se quedan en la cartera del banco.


Hay otras consideraciones que se tienen que evaluar para decidir cual es el mejor tipo de financiamiento como lo son los parámetros de cualificación de cada tipo de préstamo, Equidad de la propiedad (precio de venta vs valor de tasación) y otros.


Una precalificación para un préstamo le permitirá obtener una guía para buscar propiedad, basado en la capacidad de pago y otras consideraciones (crédito, capacidad de pago, dinero que posee para la transacción, propiedad en garantía/colateral) que un profesional banquero hipotecario tomará en cuenta.

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